전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 ‘등기부등본’ 보는 법

 

 

전세 계약 전 등기부등본 보는 법

 

전세 계약을 앞두고 있다면, 집주인의 말만 믿고 계약서를 덜컥 쓰는 건 정말 위험한 일이죠.

부동산 계약에서 가장 중요한 서류 중 하나가 바로 등기부등본인데요.

이걸 제대로 읽을 줄 모르면 깡통전세나 이중계약 같은 전세 사기를 당할 가능성이 높아집니다.

저도 처음에는 등기부등본이 어렵게 느껴졌어요.

뭔가 숫자랑 어려운 용어들만 잔뜩 있는 느낌이더라고요.

그런데 알고 보니 핵심만 딱 체크하면 크게 어렵지 않더라고요!

오늘은 전세 계약 전 필수로 확인해야 하는 등기부등본 보는 법을 쉽게 정리해볼게요.

 

1. 등기부등본, 어디서 발급받을 수 있을까?

등기부등본은 인터넷으로 쉽게 열람할 수 있어요.

 

* 발급 방법:
1) 대법원 인터넷 등기소 (https://www.iros.go.kr) 접속

 

2) ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’ 선택 (열람은 700원, 발급은 1,000원)
3) 주소 검색 후 등기부등본 열람

 

부동산 중개사무소에서도 확인할 수 있지만, 직접 떼서 보는 게 가장 안전해요.

중개업자가 보여주는 등기부등본이 최신이 아닐 수도 있거든요.

 

 

2. 등기부등본 구성과 꼭 체크해야 할 항목

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요.

각각 어떤 내용을 담고 있는지 살펴볼게요.

 

* 표제부 – 부동산의 기본 정보

- 건물의 주소, 면적, 용도 등이 적혀 있어요.
- 실제 집의 정보와 일치하는지 확인해야 해요.  
-‘다가구 주택’이라면 다른 세입자가 있을 수 있으니 주의!

> Tip: 다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 들어가 있을 가능성이 높아서, 내 보증금이 안전한지 따져봐야 해요.

 

* 갑구 – 소유권 관련 정보

- 소유자가 누구인지 확인 (전세 계약을 하는 사람이 실제 집주인 맞는지 체크!)

- 가처분, 가등기, 압류, 경매 정보가 있는지 살펴보기

> 이 부분이 위험하다면?

• ‘압류’, ‘경매’, ‘가처분’ 같은 항목이 있으면 집이 경매로 넘어갈 가능성이 높아요.
• 등기부등본에 적힌 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하려 한다면 위임장과 신분증을 꼭 확인해야 해요.

* 을구 – 근저당권(대출) 정보

- 집이 담보로 잡혀있는지 확인하는 부분이에요.

- 근저당권이 설정되어 있다면, 대출이 얼마나 남아 있는지 체크!

> 근저당이 높으면 위험할까?

• 보통 근저당 비율이 집값의 60% 이상이면 위험해요.
• 예를 들어, 집값이 3억인데 근저당이 2억 5천이라면, 집주인이 대출을 갚지 못할 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요.

 

3.  등기부등본에서 이런 표시가 보이면? 바로 계약 재검토!

- ‘압류’ ‘가처분’ ‘경매개시결정’ → 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있음
- 근저당이 높음 (집값의 60% 이상) → 깡통전세 위험 
- 소유자가 아닌 사람이 계약 진행 → 위임장, 신분증 필수 확인!
- 임대인이 전세보증보험 가입 거부 → 보증보험 가입이 안 되는 집일 가능성이 높음

 

만약 위와 같은 사항이 발견된다면, 계약을 다시 한 번 신중하게 고려해야 해요.

 

4. 전세 계약 전, 반드시 ‘전세권 설정’까지 확인하자!

전세권 설정은 세입자가 보증금을 안전하게 보호받을 수 있도록 법적으로 권리를 갖는 거예요.

 

- ‘전세권 설정 등기’가 되어 있다면, 세입자의 권리가 보장됨

- 전세권이 없으면 보증금을 우선적으로 돌려받기 어려울 수도 있음

 

보통 전세권 설정을 하면 세입자가 경매에서 우선순위를 가질 수 있어요.

하지만 이 설정이 되어 있지 않다면 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있으니 주의하세요!

 

전세 계약을 할 때 등기부등본 한 장만 잘 확인해도 사기를 피할 수 있어요.

너무 어렵게 느껴질 수도 있지만, 핵심만 짚어보면 생각보다 간단하답니다.

내 소중한 보증금을 안전하게 지키기 위해, 계약 전 꼭 등기부등본 확인해보세요!